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多伦多华人诈骗案 120人已上当

根据加拿大CBC报道,超过120 名大多伦多地区的华裔投资者,被一名他们信任的人所欺骗而投资了集资按揭(syndicated mortgage) ;资金其后被贷款予另一名有诈骗前科的男子,可能合共损失接近900万加元。

(约克论坛编译)根据加拿大CBC报道,超过120 名大多伦多地区的华裔投资者,被一名他们信任的人所欺骗而投资了集资按揭(syndicated mortgage) ;资金其后被贷款予另一名有诈骗前科的男子,可能合共损失接近900万加元。

退休人士Margaret Wong是其中一名投资者。她投资了四个集资按揭项目,合共20万加元。她表示,所有投资金额现已化为乌有,她将要卖屋以清还其信用贷款。

她说:“ 我们的)信任被利用了,以后我们很难再相信任何人。”

数年前,Margaret Wong出席一个由教友及注册按掲代理经纪人Dominic Ha联合举行的投资讲座。她表示,通过幻灯片演讲,Ha展现了一个非常有吸引力的投资项目:12%的投资回报率。

贷款其实是集资按揭的一部份;借款人不向银行而通过多人去私人贷款,然后用筹集的资金投资物业。这个项目的借款人为位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商Black Bear Homes;其大部份的项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶海滩(Crystal Beach)翻新或兴建独立屋和连体屋。

诈骗审查师认为:“这就是个公开诈骗”

据特许诈骗审查师Bill Vasiliou称,集资按揭其实可以是正当的、合法的投资,以助发展物业;但同时亦可被利用,从中诈骗。

一般而言,每名集资按揭贷款的投资者,会借出少于物业价值的款项,使其可透过出售物业归本。但是,由Ha招揽的投资项目,投资者合共借出的金额却多很多。

Bill Vasiliou在审视一份合约时,向记者表示:「他们所登记的按揭为30万加元,但物业价值为7万加元;这样何来的保障?」

在审视过Black Bear 公司的集资按揭合约、分类帐簿以及投资者的经历后,Bill Vasiliou向记者表示,他的意见是:「这是公开诈骗。」

Bill Vasiliou认为:「这些投资者被骗了,他们的合约与事实不符,并以过于乐观的语调向投资者销售谎言。」

CBC曾邀约Black Bear Homes接受访问,就针对有关投资项目的观点作出回应;不过,遭该公司拒绝。

Black Bear Homes代表Gary Fraser透过邮件表示,一名所谓专家认为其公司的投资项目是诈骗,简直不可理喻。

根据大部份投资者的说法,他们原先期望这些投资可以赚取比银行更好的利息。

Ha告诉Margaret Wong,以及其他如Kwanny Lam的投资者,集资按揭是安全和有保障的;但是,安省金融证券委员会(Financial Securities Commission of Ontario)则认为此类投资属高风险。

投资了5万加元的Kwanny Lam表示:“Ha说不用担心。他说有百分百的保障收回本金的,毋须担心。这是他对我的承诺。”

按揭代理可获百分之十佣金

根据投资者签署的合约,每一个由Ha经手的集资按揭,他都可获得百分之十的金额,作为其「启动按掲、转介、管理及顾间的费用。」

一项30万加元的集资按揭,夏氏可获得3万加元的佣金。

监管机构安省金融证券委员会有关宣传集资按揭的要求列明,按揭经纪"必须确保集资按揭投资的投资者明白潜在风险";同时,单单是合约上的签名并不足以"充份证明客户得到有关投资及风险的足够资讯"。

Bill Vasiliou说,他不认为Ha符合相关的标准。

“他应该正确地解释相关文件。”Bill Vasiliou表示:“就好像任何财经顾问了解他们的客户一样:每个客户的风险承担能力如何?”

Ha透过电邮拒绝我们提出的采访要求,而当加拿大广播公司的记者找到他,上前采访时,他再度拒绝接受访问,并驾车离去。

其后,夏氏律师的书面声明称:“他已同时根据法律及按揭经纪的披露要求,清楚告知每名投资者并向其披露所有资讯。”同时,声明亦表示关于私人按揭投资市场常规,法律有严格规则和规定,而Ha亦贯彻跟随。

现今为止,超过120名投资者仍然未收回他们的投资本金。Kwanny Lam原本应该在2014年9月收回投资金额,至今仍在等候。

“我每月都收到投资回报的支票,以为不会有问题。”Alexander Wong说:“我以为一切妥当,但其后,我们发现支票被退回,才发现有他们是空头支票。”

Alexander Wong与Ha友,相识接近30年。他投资了三个项目,合共16万元。他表示,他签署投资合约前没有细阅,因为他信任他的朋友。但是,当最初的贷款到期,而他再没有收到每月利息,他才开始产生疑问。

所以被采访的投资者自2016年二月起都没有收到过投资的利息回报。

开发商十年前诈骗13名受害人共计200万元

与此同时,很多投资者获知更多有关Black Bear Homes 及其日常主事人Gary Fraser的背景。

“Gary Fraser 曾因为相类似的诈骗坐牢。”Margaret Wong说:”他欺骗他教会的神职人员,他的家人、他的亲戚们,以及其他教友。”

尼亚加拉警方证实:在2008年,Gary Fraser被判28项"诈骗超过5千元"的控罪罪成,被判入狱30个月。有关的诈骗罪名涉及13名受害人,案件发生于2000年至2007年期间,涉及金额达200万元。

Alexander Wong因为相信相识了接近三十年的朋友Ha,投资了三个集资按揭项目,合共16万元。

在大多伦多地区的投资者中,没有一个知道有关Gary Fraser的过去;直至2016年7月的一个关注投资者会议。他们表示,在会议上,他们被告知Ha一早知悉。

“Ha知道他的历史。”Margaret Wong说,而他不准备高速我们任何一个人。

部份投资者在投资项目前,曾与Gary Fraser会面。他们表示,他带他们参观了在尼亚加拉湖滨小镇(Niagara-on-the-Lake)和水晶海滩(Crystal Beach)的几个发展项目。

“你可以看到所有兴建中的房屋,但有些屋只是完成了一半。” Margaret Wong说:“他们表示工程是一直在进展之中并即将完工;但它们其实一直被空置。”

记者到水晶海滩,见到少数局部完工的房屋,而其他则仍然空置着。

未完成的那部分房屋早已被Gary Fraser透过出售权(Power of Sale) 出售,如今已由另外一个发展商继续完成工程。

利息其实就是投资者自己资金

投资者还知悉他们的利息支票从何而来。在要求资金去向的记录后,部份投资者从代表他们登记按揭的律师手上,取得一本有关他们投资的分类帐簿。

记者取得的分类帐簿显示,当投资金额存入户口,一日之内,Ha和投资者律师的费用,以及大部份投资本金,便会从户口中转出。

根据分类帐簿,所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息,直至资金耗尽为止。

在审视过分类帐簿后,Bill Vasiliou表示:“他们收的利息其都是他们自己的钱。”

Black Bear为物业登记另一个按揭

投资者表示他们其后受到另一个打击 — 他们发现Black Bear Homes大部份的投资物业,在他们的按揭项目前,已获得另一个按揭的授权。

合约容许在集资按揭前,登记"兴建贷款"(construction loan);但投资者表示他们在签约之前从来不知道。?

相反,Margaret Wong解释,Ha向她清晰表示我们是首个按揭。我们的资金是受到律师保护的。

根据物业记录显示,最少六个项目的投资已经全军覆没,因为Black Bear Homes拖欠建房款,遭其根据「出售权」将房屋出售。

那么投资者是否可以拿回他们的本金呢?特许诈骗审查师Bill Vasiliou相信不会:“他们(投资者)将不会拿回他们的金钱。”

这些集资按揭物业已根据「出售权」售出,现已由一个新的发展商接手工程,继续完成房屋兴建。

Margaret Wong说:“为何一个信教徒会如此向我们撒谎呢?我们相信他说的每一个字。”他说:“不用担心,所以我们便没有担心。”

Margaret Wong投资的四个集资按揭物业,其中一个,已根据「“出售权”被卖出。

“由第一按揭债权人变成第二按揭债权人。他从来没有向我们提过。如果我们一早知道就不会买了。”

所有接受采访的投资者都已经向警方及安省金融证券委员会投诉Black Bear Homes、Gary Fraser和Ha的诈骗行为了。约克区警方亦证实他们正调查这些集资按揭。

根据反诈骗专家表示,这其实只是诈骗事件的冰山一角,他们见过了各种各样的诈骗方式,和更大的诈骗数额。再次也提醒各位,金融有风险,投资需谨慎啊。

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