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利率上升和高通胀的最新威胁可能会改变房地产前景

随着通胀攀升,央行承诺加息。购房者甚至在听吗?

民众对加拿大房价飞涨的愤怒有一个几乎没人在谈论的解决办法——当然不是那些渴望成为加拿大总理的人。

虽然他们没有专门将其定义为遏制加拿大房地产行业的一种方法,但央行行长是该规则的例外。加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆坚称,他正准备推动一项有望对不断上涨的房价产生真正影响的杠杆:提高利率。

在加拿大多元化的房地产行业中拥有股份的人,包括房主、投资者和有志购买的人,将密切关注加拿大房地产协会周三发布的最新数据。

他们还将关注同一天公布的加拿大通胀数据,经济学家预计该数据将达到 3.9%。如果是这样,那将是加拿大自 2003 年以来的最高通胀数字。

关注房价持续下滑

在加拿大最热门的市场,包括大温哥华和多伦多,本月初发布的区域住房数据显示,8 月份几乎没有降温迹象。但在全国范围内,许多人预计7 月销量和价格的下滑将在周三的结果中继续。

加拿大住房市场很复杂,受移民、人口统计、建筑速度和投机需求的影响,有时被称为“繁荣”。但与任何昂贵的资产一样,价格和利率之间存在明显的关系。

加拿大 7 月份房屋销售下滑 3%,而均价跌至 662,000 美元

简而言之,对于你无法直接购买的东西——尤其是需要数年才能还清的房子——价格部分取决于借钱购买它们的成本。

在目前的市场上,很难确定对加息的恐惧对房地产市场的影响有多大,但如果你能相信我们的央行行长,这种威胁正在上升。

“可以合理地预期,当我们最终确实需要减少货币刺激措施时,我们的第一步将是提高隔夜利率的目标——我们的政策利率,”麦克勒姆在上周对魁北克商会的讲话中表示。他说,这将在银行开始出售其仍在以每周价值 20 亿美元的速度增持的债券 作为刺激经济的次要手段之前发生。蠕虫转向和利率开始上升的确切时刻将取决于诸如就业等经济指标何时反弹以及通胀是否自行下降等因素,但加拿大央行目前预计明年将加息. 它也将不可避免地受到美国中央银行行为的影响,仅仅是因为与美国利率太不同步会影响加元,从而影响出口。

通货膨胀率飙升至十年来的最高水平,7 月份为 3.7%

英国《金融时报》上周对经济学家进行的一项民意调查显示,绝大多数人预测,美国经济走强和通胀上升将迫使美联储明年也加息。但也有不少质疑者。

最近的一篇社论漫画(我现在找不到可以分享的)显示,美联储主席杰罗姆鲍威尔年迈、满脸皱纹,仍然威胁要将利率从目前的低点上调。周二公布的美国消费者物价指数新数据显示,那里的通货膨胀率仍然很高,物价同比增长 5.3%,略低于上一次发布的 5.4%。

犹豫的理由

犹豫是有充分理由的。利率上升对股票和债券市场以及企业和政府借款产生广泛影响。事实上,通胀不可避免的一种论点是,更高的利率会推高政府的借贷成本。

全球投资巨头贝莱德去年的一份报告指出: “通货膨胀可以被视为政治上最合乎情理的解决方案。”

但利率肯定会对房价产生影响。正如安大略省伦敦西部大学艾维商学院经济学家迈克·莫法特 (Mike Moffatt) 所解释的那样,随着利率下降,它们对房价产生了强烈的上行影响,如果利率开始上升,几乎肯定会发生相反的情况。

在一系列推文中, 莫法特追踪了他曾经拥有的房屋价格 在 2004 年至 2021 年期间随着抵押贷款利率下降而上涨的情况。他的观点是,成本上涨使新进入者无法负担住房,因为同一栋房屋的价格从 200,000 美元上涨到 700,000 美元。

虽然所需的首付随着总售价飙升,但也许最有趣的是,25 年期抵押贷款的终生利息成本实际上在 2004 年至 2021 年之间下降了。

利率的有效下降——最近在某些情况下低至 2%——已将百万美元抵押贷款的利息成本推高至非常实惠的每年 20,000 美元。但正如我们过去所见,当利率上升时,整个生命周期的持有成本也会上升。这改变了买家的计算方式,无论他们是为了自住还是作为投资而购买。

一个难以启齿的解决方案

过去,利率上升推动房价下跌,尽管需要数月或数年才能生效。

本届联邦大选的主要政党都希望让住房更便宜。一些人计划增加住房建设,一些人表示他们将提供补贴以帮助新买家进入市场。但没有人庆祝提高利率的想法。

竞选活动中对房价、零工和老年人的承诺

新民主党领袖贾格米特辛格承诺解决高房价问题,保守党领袖艾琳奥图尔提议为零工工人设立储蓄账户,自由党领袖贾斯汀特鲁多为竞选活动的老年人提供更多财政支持。

根据我们与美国、英国和其他几个经济体共享的规则,政客不会谈论他们提高或降低利率的权力。这项工作被正式委托给中央银行,据说是为了防止这一角色政治化。但可能还有另一个原因,它变得不可言喻。

在加拿大这样的国家,房地产市场似乎正在吞噬整个经济,提高利率可能会产生巨大的减速影响,远远超出降低首次购房者的价格。

即使通胀上升和房地产失控最终意味着借贷成本的增加成为必然之恶,迫使人们思考后果也不太可能成为选举时的赢家。

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