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住宅用途变更中的税务问题

当住宅的用途发生变化时,无论是从收入生产到个人使用(如主要居所或小屋/第二居所),还是从个人使用到收入生产,都有一个被视为处置(Deemed Disposition)的情况。 业主被视为已经处置该物业(土地和建筑物),并立即重新购置该物业。

这两笔“交易”都以公平市场价值(Fair Market Value,FMV)进行交易。那么这两笔“交易”会带来哪些税务方面的影响呢?

当住宅用途全部或部分从收入生产变为个人使用时:视为处置可能导致资本收益(Capital Gain)。

这个资本收益是这样计算的, 住宅用途发生变化的那一时刻的该住宅的公平市场价值就是该住宅被处置的价钱 ( 也可以理解为“出售”价),减去该住宅的调整成本基数(Adjusted Cost Base), 盈余部分就是资本收益, 不足的部分为资本损失。

如果一个住宅只有其中的一部分改变了用途,比如原先出租的相连的两套半独立屋的其中一套改为业主个人居所,那么仅仅是改变了用途的那部分即例子中的改为个人使用的那套房被视为处置。

当有资本收益时,在某些情况下,纳税人可以根据“所得税法”(Income Tax Act)第45(3)条选择(Make an election)推迟资本收益税。

如果纳税人在1984年以后任何一个税年的纳税申报表中为该住所申报了资本成本津贴(Capital Cost Allowance, CCA),则不得选择推迟资本收益税。

如果在1985年之前申报了资本成本津贴,可能会导致资本成本津贴的收回(Recapture)。关于该

选择的更多信息可以在CRA指南T4037“资本收益”中找到。

当住宅用途全部或部分从个人使用变为收入生产时:

与上述情况类似, 视为处置可能导致资本收益。而且资本收益的计算方法与上述情况一致,就是用途变化那一时刻的公平市场价值扣除住宅的调整成本基数。

改变用途时的公平市场价值就成为了该房产的新调整成本基数。

请注意,如果该房产不在加拿大,并且新的调整后的成本基数超过10万加元,那么将来在实际处置该房产之前,纳税人每年要完成一份T1135外国收入核实报表。

如果该住所一直是纳税人的主要居所,那么由此视为处置产生的任何资本收益可以通过主要居所豁免(Principal Residence Exemption, PRE)来消除。

如果该住所并非一直是纳税人的主要居所(Principal Residence),那么这个资本收益仍然可以通过主要居所豁免部分地被消除。

从2016年开始,即使所有资本收益被主要居所豁免抵免,纳税人也必须在所得税纳税申报表中报告处置主要居所。

纳税人也可以根据“所得税法”第45(2)条选择被认为没有改变住所用途来推迟对由此产生的资本收益(如果有的话)的确认,直到该住所最终实际被出售。

如果只有住所的一部分改变了其用途,则不能选择推迟确认资本收益。 这种选择应该在住所用途变化发生时进行。

一旦进行这种选择,即使纳税人在这些年份内没有住在该住所,该住所仍然可以作为纳税人的主要居所达到4个纳税年度,前提是纳税人在这些年间必须是加拿大的居民或被视居民(Deemed Resident)。

例如,假设房价总体趋势是上升的,有一纳税人在1995年购置了其主要居所并且一直住在该住所,直到2005年6月1日他将该住所出租了,自己搬到了朋友或亲戚的家中,并且在2005纳税年依照所得税法第45(2)条做了上述的选择。

纳税人在2011年实际卖了该住宅。在2005年到2011年房屋被出租期间,纳税人没有申报资本成本补贴(CCA)。

因为纳税人做了选择, 在2005年发生的住所用途改变没有被视为处置。资本收益是1995年的买价与2011年的卖价之间的差额,主要居

所豁免的年数将是从1995年到2005年的11年假设正常规则的1年再加上所得税法第45(2)条选择的4年, 一共16年, 纳税人拥有该住所17年, 所以主要居所豁免抵免总资本收益的十七分之十六。

如果纳税人没有向税务局提交推迟确认资本收益的选择, 那么该住所在2005年6月1号从自住房改为出租房时,被视为按照用途改变的那时的公平市场价值(FMV)处置了。

因为该住所一直作为纳税人的主要居所,所以 全部的资本收益都由主要居所豁免抵免。

当住所在2011年被实际卖掉时, 如果出售价比2005年改变用途时的公平市场价值高, 那么价格高出的部分将是资本收益, 纳税人要计算并缴纳资本收益税。

如果纳税人或纳税人的配偶或同居伴侣的工作地点发生变更,纳税人因此迁居其他地方并改变了原来主要居所的用途(例如出租了),那么住所用途改变之后,该住所在某些条件下仍有资格作为纳税人的主要居所超过4个纳税年度。

根据所得税法第54.1条,这些条件包括:

1) 雇主不得与纳税人或纳税人的配偶或同居伴侣有关联;

2) 住所与新工作地点之间的距离至少缩短了40公里; 和

3) 以下两条满足一条:

a) 纳税人在同一单位就业期间回到原来的住所,或者在与该单位终止雇佣关系那个年度的下一年度结束之前搬回到原来住所

b) 纳税人在就业期间死亡。

如果 纳税人没有在住所用途变更时及时进行所得税法第45(2)条的选择,在某些情况下,税务局(CRA)可能会接受迟到的选择。

具体请参阅CRA信息通报92-1“接受延迟,修改或撤销选择的指导方针”。

当纳税人出租主要居所或小屋的一部分,或将家的部分空间转变成家庭办公室时,纳税人被认为已经将这部分房屋的用途从个人使用改为租赁。

根据具体情况,当纳税人最终出售该住所,或者因为纳税人停止出租部分房屋而被视为处置事宜时,纳税人可能不得不报告房屋被改变用途的那部分的资本收益。

CRA租赁所得税指南T4036和S1-F3- C2:主要居所(请参阅部分使用变更)声明,如果满足以下所有条件,则不会被视为用途变更:

1) 用于出租的房屋部分与整个房产的面积相比较小;

2) 纳税人没有对房子进行任何结构性更改,以使其更适合出租;

3) 纳税人没有申报房屋出租部分的资本成本补贴。

如果满足上述所有条件,则在房产出售或停止租赁时,纳税人不必申报资本收益。否则,纳税人将不得不申报房屋出租部分的资本收益。

具体的请咨询你的税务顾问

文章来源:李特许专业会计师公司

联系方式 [email protected] ,

电话 647 748 3533


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