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控房价不应向海外买家征税 而是向炒房者开刀

加拿大两家商业银行,包括满银(BMO)和TD银行的经济学家最近接连发出警告,称多伦多地区房价虚高,房市不仅存在泡沫,而且迟早要破裂。有人于是向省府建议,安省应该仿效卑诗,对海外买家征税,一举将还在飙升的房价打压下来。

据环球邮报的最新报道,安省财长索萨(Charles Sousa)就此回应说,省府把上述建议作为一个遏制房价的选项之一,不过目前尚未做出决定。

但加拿大丰业银行(Scotiabank)的首席经济学家 Jean-Fran?ois Perrault和他的同事、高级经济学家Adrienne Warren指出,安省不要走这条路,因为此路不通,不仅不会有效果,反而会“羊肉吃不到,惹得一身骚”。

两位专家指出,卑诗实施对海外买家征收15%的转让税之后,的确起到立竿见影的效果,令大温地区房屋销量狂降,房屋价格也随之下滑。但据国家银行最近发布的房价指数(Teranet-National Bank home price index),卑诗的这个新政策是短命的:温哥华房价又开始回升。

另据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)委托独立民调公司进行的调查,实际上大多伦多地区(GTA)的房地产市场中,海外买家仅占4.9%,而在多伦多市有5.0%,约克区稍高一点,海外买家也只占到6%。显而易见,将GTA地区房价上涨归咎于海外买家并不符合实际情况,无异于医生诊错症了。

两位经济学家指出,控制房价不应向海外买家征税,而是应该向GTA市场上翻云弄雨、推波助澜的炒房者及投机者开刀,要征税就找他们!虽然这不是一个长期的治本之策,却会是一个立即见效的办法。

显而易见,这个办法旨在大幅提高炒房和投机的成本,但又不会干预到房地产市场的正常运作。目前政府对业主自住房之外的房屋买卖征收资本所得税,但这还不够,还要有具体的、有针对性的措施打击炒房及房屋投机。

Perrault建言说,其实有很多办法来打压炒房及房屋投机活动,对卖家征税。不过这里的关键点是,政府须会同专业人士来确定何为炒房或投机。也就是说一个卖家在多长时间内转卖一个物业算炒房。在这一点上,无论是安省省府层面,还是市府层面,均可以对此定出原则。

两位专家均未对具体的税率作出建议,不过建言说,可以实施一个渐增式的税率:卖家在买房之后6个月就卖房,就比在买后一年或一年半之后卖房付更高的税率。

两家银行连发警告:多伦多房市泡沫快破了!

加拿大房地产协会最近公布的报告称,虽然今年2月份全国房屋均价达到$519,521,但主要是多伦多和温哥华房价奇高所致,如若不算多伦多和温哥华两市,加拿大全国的房价立降近$150,000,均价即跌至$369,728。事实上2月份GTA地区的房价比一年前上涨23%,均价达到$727,300。

满银首席经济学家波特(Douglas Porter)直言不讳地指出,多伦多及周边很多城市房价虚高,除GTA地区房价一年涨幅达23%,周边城市房价涨幅甚至超过多伦多,比如圭尔夫、伦敦、巴里以及温莎的涨幅更高达30%。

满银另一位高级经济学家Robert Kavcic说得更加直接,他劝多伦多的业主赶紧卖房,否则一旦房价下滑,就卖不到多少钱了。他说眼下应该是30年以来,甚至更长时间以来绝佳的卖房时机。

TD银行则在上周发布的报告中称,居高不下而且继续飚升的房价不仅令GTA的民众不堪承受,而且当这个房市泡沫越吹越大的时候,将会威胁到整个国家的经济。

TD的报告分析说,虚高的房价可能产生一种“财富效应”(wealth effect):就是有房的业主们看到房价越升越高,感觉自己越来越富,于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房价急降,他们的房子不再那么值钱的时候,他们就可能陷入经济困境。

报告称,多少给多伦多业主一些安慰的是,捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。比如说,利率升高就有可能成为引发连锁反应的“触发器”,但鉴于加拿大的经济情况加拿大央行没有在近期升息的打算。在这种形势下,GTA地区的房价还有上升空间,还有可能再升一个甚至几个季度。

 


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