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触目惊心:房地产市场崩盘的后果

摘要:虽然现在还是谈论加拿大房地产市场软着陆的人多、谈论房地产市场价格崩盘的人少,但人们了解一下房地产市场崩盘会给加拿大经济带来什么样的影响还是有好处的。

(约克论坛综述)在加拿大安大略省推出调控房地产市场的组合拳措施之后,随着4月份楼市数据的出炉,人们发现,大多伦多地区的房地产价格虽然没有下降,但挂牌上市的房屋数量突然猛增,房屋销售量却明显下降。

据加拿大房产协会周一(5月15日)最新公布的数据显示,多伦多房屋基础价格指数四月上涨5%,这是自2005年以来录得的上涨幅度第二高的数据。单月涨幅最高的三月数据为6.2%,相较去年同期数据的年涨幅有32%之高。

新出的四月数据中,最明显的数据改变就是房产市场的卖盘数量越来越多;市场分析人士认为不断上涨的房价和4月20日政府推出的房产抑制新政都有可能是挤压出卖盘的潜在因素。这显示了那些想等到房价到顶时再出售自己房产的人觉得是应该赶快出手的时候了,而购房者却想采取观望的态度。

但房地产市场到了顶部和出现崩盘还不是一回事。房地产市场价格见顶后会有几个可能结果,一个是在高位徘徊,一个是价格小幅下跌的软着陆,再一个是价格崩盘。

美丽的泡沫总会有破裂的时候

美丽的泡沫总会有破裂的时候(图片来源:Canadian Press)

房价将出现断崖式猛跌

上周三,著名评级机构穆迪(Moody's)本周三降低加拿大六大商业银行信用评级,将信用评级下降一个档次。对此,Capital Economics的经济学家David Madani直言,穆迪的举动可以看做是加拿大房市最近以来一系列发展中的新进展,说明经济学家、作为决策者的政客以及银行对加拿大的房市越来越悲观。

Madani一直认为加拿大房市有泡沫,并将迟早破裂。他说加拿大各级政府打压房地产不遗余力:先是联邦政府收紧按揭,再是BC出台针对海外买家的转让税,最近安省祭出号称16项措施的新政策。继BMO 和TD的经济学家先后警告加拿大房市有泡沫之后,加拿大最大非银行按揭公司 Home Capital出现挤兑风潮,而现在,大家看到了穆迪将六大银行降级...

想当年卡尔加里市的房地产市场也是非常火热

想当年卡尔加里市的房地产市场也是非常火热(Reuters)

他断言说,加拿大房地产市场的泡沫将破灭,房价将出现断崖式猛跌,全国房价会跌30%甚至40%,一直跌到与居民收入大致相呼应,也就是符合家庭收入的水平。

不过他强调,这个下跌更可能是区域性的,而不是全国一起跌:那些曾经房价疯涨的城市/地区,尤其是多伦多和温哥华,就会跌得惨一些,升得有多高就跌得有多深。而那些房价原本没有疯涨的小市场,它们的跌幅自然要小很多。

就业市场恶化

据加拿大广播公司记者阿姆斯特朗Peter Armstrong的分析报道,多伦多房地产市场在1989年经历过一次房地产市场崩盘,房屋平均价格从27.4万加元一路下跌到1996年的19.8万加元。现在多伦多地区的房地产市场平均房价是92万加元。专家们认为,如果大多伦多地区的房价再次出现崩盘,则不只是房地产市场和建筑业会陷入萧条,整个加拿大经济都会受害。

比如,多伦多地区的就业岗位会大大减少,而背负巨额房贷的人会不愿意到其他地区找工作,因为他们不愿亏损出售已成为负资产的房屋。

不仅多伦多地区,而且安省的就业岗位将会大大减少。环球邮报提供的数据显示,安省15%的就业与房地产相关,包括房地产业、金融保险业以及建筑业等。此外,房市冷却之后,身负巨额房贷的人们不愿到其它地区找工作,将进一步恶化了本地就业市场。

金融系统遭受冲击

日前加拿大央行行长波洛兹(Stephen Poloz)接受环球邮报的采访时表示,他最担心房价高企及房市陷落对加拿大金融体系的冲击。再比如,已经非常疲软的加元会进一步贬值。

图片来源:网络

如果房价下跌是银行利率上升的结果,则会导致房奴们不得不拿出更多的钱去供房贷,减少正常的消费支出;内需的减少会让加拿大经济减速、甚至会导致加拿大经济陷入衰退。

就是银行利率没有上升,消费者也会由于房价的下降而感到自己的财富缩水、进而减少消费。这个道理就像是财富增加时消费者会增加消费一样。

不过央行也强调,加拿大银行体系的流动性和资本水平仍然较高,再加上各级政府采取遏制房价的政策已经收到成效,尤其是在联邦层面,已经收紧房屋买家的贷款政策。例如,买家需要至少20%的首付款才能获得无保险的抵押贷款。央行的测试结果也表明,加拿大的金融系统仍然是一个非常有弹性的而且稳定的系统。

虽然现在还是谈论加拿大房地产市场软着陆的人多、谈论房地产市场价格崩盘的人少,但人们了解一下房地产市场崩盘会给加拿大经济带来什么样的影响还是有好处的。

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