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华裔买大麻屋反被扣押金?为法院点赞

(约克论坛综述)去年,华裔男子魏先生购买一处房产时,曾要求卖家书面保证该房子不曾被用作大麻屋,但后来魏先生一方发现该屋子曾经确实种过大麻便终止了合约。不过卖家非但没有退回3万元的押金,甚至还要求魏先生补偿该房屋以低价再次售出后导致的8.6万元差价。双方将官司打到安省高等法院,最后法官判魏某胜诉,卖家必须退回3万元押金。

卖家违约竟然要买家赔偿?

据了解,2016年5月,魏先生向一对白人夫妇购买该房产时要求对方保证“该房屋没有被用来种植或制造任何非法物品的用途。”并且该承诺“要保持到合约完成为止”。

然而,最担心的事还是发生了,魏先生的地产经纪发现该房屋在2004年曾被用作大麻屋,当时多伦多警方在此查处了265株大麻,警方还出具了相关证明。

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了解到这种情况后,魏先生通知了卖家,并要求终止合约并取回3万元的押金。但卖家却非但不退押金,甚至还要求魏先生补偿该房屋以低价再次售出后导致的8.6万元差价。

卖家的理由是,在同意上述条款并签字时,卖家的确不知道该屋曾被用作大麻屋,至于从条款签字之日起至合约完成期间,如果发生了什么变化,卖家不会承担责任。

无奈之下,双方只好将此事诉诸法庭,官司打到了安省高等法院。

审理该案的法官卡瓦纳(PJ Cavanagh)则认为,上述条款涉及“保质”(Warranty)和“陈述”(Representation)的区别。

保质是一个在某样物品在出售时作出的承诺,条款中的确没有“在交吉日时”的明确说明,如签约后环境发生了变化,保质的内容也要随之变化,因此卖家的保质维持不变。

但是上述内容也是卖家的陈述,而这陈述与买家的认知能力和范围有关,而且是买家的购房行为,不但会依赖签约当天的情况,还会持续至合约最后执行为止,以此来决定他自己是否继续执行合约。

在此情况下,不管是谁先发现了这处物业曾是大麻屋,总之卖家是已经知情,他们就理应向买家通报,之前的陈述虽然当时是正确的,但现在已经不再真实。如果卖家还继续声称该屋未曾被用作大麻屋,那就属于错误陈述。

此后,卖家愿以低于原售价8.6万元的价格将房屋卖出,说明卖家也是很清楚这一点的。

基于上述理由,卡瓦纳法官判定,魏氏可以取回自己的3万元押金,而且不用赔偿卖家因此造成的差价损失。

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买大麻屋危害大

有地产经纪表示,大麻屋对房屋造成很多伤害,给买家造成损失。主要表现在以下几个方面:

1.房屋大幅度贬值。2.毒物残留。主要是在大麻种植期间,使用杀虫剂及化肥,会遗留在房屋的各个角落,对人体有潜在的危害。3.对房屋结构有一定影响。其他危害包括供电系统或许已被作了较大改动,应作修复评估。偷电时在地下室墙上留下的洞口,处理不好,会有漏水后患。

总而言之,即使买家有200%的把握,也应对大麻屋退避三舍,远离是非是上上策。

一般来讲,大麻屋一旦被警察登记在案,则地产经纪必须对买家公开实情,这一点大家不必担心。但问题是还有太多的尚未登记在案的大麻屋。

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买大麻屋麻烦多

一般说来,公开披露的大麻屋的价格会比市场价低很多,但实际上签约之后的交易成本并不低,很多买家也忽略了这一点。

温尼伯的费尔夫妇发现在自己预算以内买到一幢满意的房屋是越来越难。经过仔细考虑,决定买一栋大麻屋,因为价格合理,可以负担。但夫妇俩没有想到的是,他们的这个决定导致了接下来一系列的麻烦。

在报价被接受后,费尔夫妇兴冲冲地跑到银行去谈按揭,但是出乎他们意料的是,竟然没有一间大银行愿意为一幢大麻屋提供贷款。万般无奈之下,他们只好去找信用合作社和贷款机构,但是也被设置了诸多障碍。终于有一家信用社愿意提供贷款,条件是房屋得完成一系列的检查。

好在卖家也是急于卖房,所以负责了大部分的检查费用,让费尔夫妇成功谈妥了按揭。谁知接下来问题又来了:没有保险公司愿意提供房屋保险!很多公司一听是大麻屋,干脆表示“沾都不愿意沾”。

有房贷公司表示,购买大麻屋的第一个麻烦是交易的成本很高。大麻屋虽然便宜,价钱上可能比较吸引人,但是申请按揭非常困难。由于越来越多的银行和保险公司不愿做这类物业的生意,所以买家只能找信用合作社及次级贷款机构愿意为这些物业提供按揭,其利率通常比银行高。

在提供按揭之前,这些公司还会要求对房屋进行一系列测试,以确定适合居住。这些测试的费用很高,如果卖家不愿意支付,则买家就必须准备自掏腰包。

业内人士指出,随着房价越来越高,不少买家、特别是首次购房的年轻一族开始考虑那些价格相对便宜的大麻屋。然而,他们在做出买大麻屋决定的时候,对未来的困难估计不足,所以很容易陷入麻烦。

图片来源:网络

怎样鉴别大麻屋?

根据早些年安省房地产协会(Ontario Real Estate Association)委托Ipsos Reid所做的研究调查显示,有逾九成民众买房时,都想知道房子是否曾为大麻屋(曾被用作从事大麻种植活动的物业),或曾作为秘密毒品实验室。

那么,究竟怎样鉴别房子是否曾被用作大麻屋呢?

安省房地产协会提供疑以曾作为大麻屋的迹象,包括:墙壁和天花板交接处的角落容易长霉;屋顶有漏孔的迹象;地下室有漆过水泥的地板,并留有圆形痕迹;电路遭窜改焊接的痕迹;屋外有不寻常或修改过的线路;墙面上有棕色的痕迹;车库内多处有水泥补丁或变更修改;墙面上有螺丝洞形式;火炉变更;地板或屋顶的洞已遭修补或重漆;房内过度潮湿;墙面上和地板上有浓缩的污染;淋浴和浴缸变更;暖气炉和烟囱沿线易生锈;有化学或肥料的味道;水管线路遭更改等,都是曾为大麻屋的迹象。

总之,大麻屋看似便宜省钱,但其实麻烦很多,是“贪小便宜吃大亏”的典型例子,因此,小伙伴们在交易房屋时千万要注意鉴别啊!

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