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瑞银称多伦多房市泡沫风险最大 为何又破不了?

就在今年9月底,全球最知名银行瑞银集团(UBS )发布一份全球大城市房地产泡沫风险排行榜,多伦多击败香港和伦敦位居第一,温哥华则排名第四位。其它名列前茅的大城市还有斯德哥尔摩、慕尼黑、悉尼和阿姆斯特丹等。

瑞银的最新报告称,所有这些城市的房价比2011年平均上涨近50%,泡沫风险与日俱增。去年房价涨幅超过10%的城市包括多伦多、慕尼黑、阿姆斯特丹、悉尼和香港。而在这些城市中,多伦多的泡沫最大,尤其在过去一年中房价涨幅最大。

报告指出,若房价每年涨10%,那就相当于每7年翻一倍,这显而易见是不可持续的。瑞银集团的报告用了截至2017年第二季度的资料。

该报告还指出,在BC省和安省相继对海外买家征收15%的转让税之后,加拿大这两个最热的房市由热变凉,房屋销量明显下滑,房价也开始下跌。报告预测说,随着加元上扬以及进一步加息,将宣布多伦多房地产欢乐盛宴的正式终结。

多伦多房市有泡沫 但却破不了!

不错,安省实施包括16项措施的新税之后,多伦多的房地产市场红火不再,但这个瑞银所称的泡沫却是破不了!

据多伦多地产局TREB(Toronto Real Estate Board)的月报,尽管今年前十个月的房屋总体销售量为80,198套,也比去年同期的99,233套略少,但10月份房屋销量比9月增长了12%,其涨幅大大高于往年。

再从价格来看,今年9月的房价比去年9月涨了9.7%,其中镇屋与公寓的售价年度涨幅最为强劲。而10月出售的房屋均价则为$780,104,比去年同期的均价($762,691)上涨2.3%。

CBC新闻网的分析说,虽然权威机构一直在发红牌,发警告,但似乎都不能真正让加拿大买家退缩,也似乎说服不了他们。买家好像并不在意房市是否有泡沫,以及这个泡沫是否会破,他们好像更担心失去购房的机会。

CBC的记者所见,如果在周末随便看看多伦多的open house,人们仍然趋之若鹜,其中不乏穿戴体面,开着豪车的夫妻,这个景象成为秋冬之交多伦多一个典型灰色下午的街头风景线。

如果你在次日再次光临这个曾经挂出open house的地点,这回牌子已经换成了大大的“Sold”——当然,这也意味着买家要扛上数十万甚至上百万的按揭重负。

而位置优越的全砖独立屋由于房源稀缺,出现所谓的抢offer也并非什么稀奇事...

此外,开发商似乎也不信泡沫要破这个邪,仍然在那里大建特建Condo。如果你往多伦多市中心走一走,那里仍然是吊塔林立,建筑工人在那里吆喝,忙得不亦乐乎。开发商们几乎异口同声:我们建的房子不愁卖!

经济向好就业强劲 三年百万移民

CBC的报道说,加拿大以及多伦多房市难以崩溃的原因还有至少三个硬道理:一是经济向好,二是就业强劲,再是与全球其它国家或城市非常不同的是,加拿大有源源不断的海外移民。

仅就职场而言,根据联邦统计局的数据,今年10月份加拿大净增35,300份工作职位,而在在过去12个月,就业增长1.7%,一年内几乎净增310,000份工作。这12个月来全职工作增长显著,增长率2.7%,或400,000份职位。强劲的就业拉动房地产业,流入城市的人口或劳力需要地方住,或租或买,对房市都是好消息。

即使加拿大的房市经历熊市,还有一个非常强的支撑点,那就是联邦移民部已经宣布,未来三年加拿大将接收百万海外移民,他们既是劳动大军,也会是买房大军。

其实瑞银的报告也在其结论中承认,警告归警告,但买家心里有一本账:无论如何房价总是往上走的,十几年甚至几十年的经历都是这么告诉他们的。对加拿大人而言,目前仍然享受历史上的低利率时代,即使两次加息,现在的浮动利率也只有2%,五年固定利率也只是3%左右。但是,加息也是势在必行,因此所有警告中,有一个警告是再现实不过的:利率会上涨,按揭会增加,房屋负担也将加重。


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